Inleiding
Bij een huurovereenkomst krijgt iemand het recht om een goed te gebruiken gedurende een bepaalde periode tegen een bepaalde prijs.
Deze bijdrage gaat enkel over de regels die van kracht zijn in Vlaanderen. In Wallonië en Brussel verschillen sommige bepalingen.
In Vlaanderen zijn de regels voor de huurovereenkomsten van gemeen recht dezelfde als deze van toepassing ook op alle andere huurovereenkomsten.
Welke soorten huurcontracten zijn er?
Er zijn drie specifieke wettelijke regelingen. Zo zijn er:
- de woninghuurwet (Vlaams woningdecreet), die van toepassing is op de huur van een woning of appartement dat de huurder tot hoofdverblijfplaats dient;
- de handelshuurwet, die van toepassing is op de verhuur van handelseigendommen (zelfs als daar een woning bij is), en
- de landpachtwet, die van toepassing is op de huur van een woning die deel uitmaakt van een landbouwbedrijf.
Buiten deze bijzondere gevallen is het algemeen huurrecht van toepassing dat geldt voor alle huurovereenkomsten.
Een huurcontract kan op drie wijzen afgesloten worden
a) mondeling: d.w.z. er is een mondelinge overeenkomst tussen een eigenaar en huurder waardoor het recht op huur ontstaat. In beginsel is dit voldoende. Alle huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder en deze met betrekking tot studentenkamers zijn verplicht schriftelijk op te maken.
b) schriftelijk en onderhands: in dubbel exemplaar – één voor de verhuurder en één voor de huurder – worden de voorwaarden, waaronder de eigenaar het gebruik van zijn eigendom aan de huurder afstaat, vastgelegd en beide exemplaren worden door beide partijen getekend; deze onderhandse geschreven huurcontracten zijn evenwel verplicht te registreren op het kantoor der registratie, waar het goed gelegen is. Daartoe wordt een derde exemplaar van het huurcontract op het registratiekantoor aangeboden, waar het bewaard wordt. Aldus zijn alle andere personen (eventueel kopers van het gehuurde goed) gehouden deze huurovereenkomst te eerbiedigen; de huurder is ook beschermd tegenover eventuele nieuwe eigenaars.
Bij de start van het huurcontract en dit ten laatste tijdens de 1e maand van de huurperiode, moet de huurder samen met de verhuurder een gedetailleerde plaatsbeschrijving of inventaris van het pand opmaken, dateren en tekenen. Dit kan bij tegenspraak of door een deskundige. Het ereloon wordt dan meestal gedeeld. De plaatsbeschrijving wordt mede geregistreerd. Bij gebrek aan overeenkomst tussen huurder en verhuurder komt het vredegerecht tussen.
c) authentiek: het huurcontract wordt vastgelegd in een notariële akte telkens een huur aangegaan wordt voor méér dan 9 jaar, gezien deze dient te worden overgeschreven op het hypotheekkantoor, en dat enkel kan door middel van een notariële akte. Op deze wijze kunnen anderen (eventueel kopers van het verhuurde goed) op een zeer duidelijke wijze op de hoogte gebracht worden dat het genot ervan voor een lange tijd is afgestaan; de huurder is alzo ook beschermd tegenover eventuele nieuwe eigenaars.
Het gemeen huurrecht, de woninghuur en de pacht worden hierna summier besproken. Meer aandacht gaat verder in de bijdrage naar de handelshuur.
Het gemeen huurrecht
Het gemeen huurrecht is de huur die niet onder de bijzondere huurregels van het woondecreet, de woninghuur, de handelshuurwet of de pachthuurwet valt.
De artikels 1708 tot 1762bis van het Burgerlijk Wetboek gaan over het gemeen huurrecht en zijn in principe van toepassing op alle huurovereenkomsten.
Voorbeelden van huur van gemeen recht zijn: verhuur van parkeergelegenheden, opslagplaatsen, tweede verblijven, dienstwoningen, kantoren, vakantieverblijven en dergelijke meer. Kortom de verhuur van een onroerend goed dat door de huurder niet als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt.
Het principe geldt dat de huurovereenkomst van gemeen recht geen wettelijk bepaalde duur heeft en dus van bepaalde of onbepaalde duur kan zijn.
Bij gebrek aan bepaling van de duur wordt de huur beschouwd als maandelijks hernieuwd wat concreet wil zeggen dat huurder en verhuurder een opzegtermijn in de overeenkomst moeten opnemen. Is een termijn van huur bepaald, dan word deze opgenomen in de overeenkomst.
De woninghuurwet
Tot 1991 werden huurovereenkomsten geregeld in tijdelijke wetten. Dit leidde tot onzekerheid. Bovendien werd de wetgeving gaandeweg ook complexer.
Sinds 1 juli 2007 is een geschreven overeenkomst verplicht. In de praktijk gaat het dan om evenveel origineel getekende overeenkomsten als er partijen zijn plus één voor de registratie, een fiscale verplichting. Dit geldt ook voor de bijvoegsels en de avenanten. De registratie van een huurovereenkomst is gratis als het over de huisvesting van een gezin of een persoon gaat.
Sinds 2007 ligt de registratieplicht binnen de twee maanden na de ondertekening bij de verhuurder. Indien de huurovereenkomst niet binnen de wettelijke termijn geregistreerd is kan de verhuurder een boete krijgen en geldt – indien het om een huurovereenkomst van negen jaar gaat – bovendien vanaf 1 juli 2007 de regel dat de huurder een einde kan maken aan deze huurovereenkomst zonder een opzeggingstermijn in acht te nemen en zonder enige vergoeding te betalen. Dit blijft gelden zolang de registratie niet is doorgevoerd.
De geschreven huurovereenkomst krijgt vaste datum (en is dus tegenstelbaar aan derden) vanaf de dag van de registratie of vanaf de dag van het overlijden van één der partijen die deze ondertekend heeft of vanaf de dag waarop het bestaan van de overeenkomst werd vastgelegd bij vonnis of door een akte opgesteld door een openbaar ambtenaar, zoals een notaris of een gerechtsdeurwaarder. Een mondelinge huurovereenkomst heeft nooit een vaste datum.
De huidige wetgeving laat twee huurcontracten toe, deze op korte en lange termijn.
De huurovereenkomst van korte duur mag maximaal drie jaar duren en kan door geen enkele van de partijen voortijdig opgezegd worden tenzij met gemeenschappelijk akkoord of wanneer zulks expliciet voorzien is in de overeenkomst zelf.
De overeenkomst van korte duur kan slechts één keer verlengd worden en dan nog aan dezelfde voorwaarden als de eerste termijn dus zo ook voor wat betreft de huurprijs.
De overeenkomst van lange duur ontstaat als de termijn van de huur langer is dan drie jaar. Zulke overeenkomst wordt dan beschouwd als bestaande voor negen jaar, meer bepaald uit drie periodes van telkens drie jaar.
De verhuurder mag de huurovereenkomst voortijdig beëindigen als hij er zelf in gaat wonen. Bij grote verbouwingen kan dit ook maar slechts aan het einde van een driejarige periode.
Zegt de verhuurder ten onrechte op dan moet deze:
- aan de huurder negen maanden huur betalen tijdens de eerste drie jaar;
- aan de huurder zes maanden huur betalen na de periode van zes jaar verhuring.
Als de huurder de overeenkomst voortijdig verbreekt dan moet deze:
- aan de verhuurder 3 maanden huur betalen bij verbreking tijdens het eerste jaar;
- tijdens het tweede jaar twee maanden huur;
- tijdens het derde jaar is nog één maand huur betalen;
- na drie jaar is geen opzegvergoeding meer maar geldt een opzegtermijn van drie maanden.
De pacht
Pacht is de benaming voor een overeenkomst van minimaal 9 jaar waarbij gronden of gebouwen die door de eigenaar, de verpachter in gebruik worden gegeven aan de pachter ter uitbating van zijn landbouwbedrijf. Bij gebrek aan pachtprijs (in geld of in natura) is er geen pachtovereenkomst.
De pachtprijs mag niet hoger zijn dan het wettelijk vastgelegde maximum (in functie van het KI x coëfficiënt) tenzij de overeenkomst wordt verleden voor een notaris.
De pachtovereenkomst voor een notaris is vereist bij een eerste pachttermijn van meer dan negen jaar.
Bij gebrek aan geldige opzeg wordt de pachtovereenkomst verlengd voor een nieuwe periode van negen jaar.
Er kan ook sprake zijn van een eenmalige loopbaanpacht die gedurende de loopbaan van de pachter tot 65 jaar en minstens 27 jaar duurtijd gegarandeerd wordt. Verdere details vallen buiten dit bestek.
De handelshuur
Er wordt wel wat verder ingegaan op de handelshuurovereenkomst die u als huurder een betere bescherming geeft dan een gewone huurovereenkomst. Het contract wordt immers afgesloten voor minimaal 9 jaar, waardoor u een grotere zekerheid hebt qua termijn. De verhuurder is namelijk aan diverse stringente voorwaarden gebonden bij opzeg van de huurovereenkomst.
Het huurcontract moet verplicht worden geregistreerd bij de ontvanger der registratierechten binnen 4 maanden na het afsluiten ervan. Zowel huurder als verhuurder riskeren een boete bij niet-naleving. De huurovereenkomst moet bij notariële akte worden opgesteld als een huurovereenkomst langer dan 9 jaar duurt.
Er kan enkel worden onderverhuurd als de overeenkomst erin voorziet.
Een geldige opzeg van een handelshuurovereenkomst gaat pas in vanaf de maand volgend op deze van de opzeg zelf.
Belangrijk: Voor alles wat niet in de handelshuurwet staat zal het voornoemde gemene recht (zie hiervoor) ook nog van toepassing zijn (zoals de rechten en plichten van een huurder of verhuurder).
Inzake de duur van de handelshuurovereenkomst en de eventuele uitzettingsvergoeding
De handelshuurovereenkomst geeft de huurder een veel betere bescherming dan een gewone huurovereenkomst. Het contract wordt, zoals gezegd, afgesloten voor minimaal 9 jaar, waardoor grotere zekerheid in de tijd. De huurder kan het contract elke 3 jaar opzeggen per aangetekende brief of bij deurwaardersexploot, minstens 6 maanden voor de driejaarlijkse vervaldatum.
Ook de verhuurder kan het contract elke 3 jaar opzeggen met inachtname van een termijn van 1 jaar voorafgaande die driejaarlijkse vervaldag. Als de verhuurder het contract opzegt, dan moeten hoe dan ook drie extra voorwaarden vervuld zijn, namelijk:
- het moet gaan om een geschreven huurcontract;
- het pand wordt voor handel in gebruik genomen of de handel wordt uitgevoerd door één van de in de wet vermelde personen;
- de mogelijkheid moet uitdrukkelijk in het handelshuurcontract voorzien zijn.
Je hebt als huurder recht op drie huurhernieuwingen van het handelshuurcontract.
De huurder heeft na 9 jaar een voorrecht boven alle andere personen om de huurovereenkomst te hernieuwen en zijn handel voort te zetten. Die hernieuwing moet aangevraagd worden ten vroegste 18 maanden en ten laatste 15 maanden voor het eindigen van de lopende huurperiode van 9 jaar.
In totaal biedt het huurcontract dus een bescherming van 36 jaar (oorspronkelijke 9 jaar en de drie huurhernieuwingen).
Een verhuurder kan een huurhernieuwing weigeren. De motivatie daarvoor is van groot belang.
De handelshuurwet bepaalt dat wanneer de huurder op geldige wijze heeft te kennen gegeven om van zijn recht op hernieuwing gebruik te maken en de verhuurder dit weigert, de huurder in bepaalde gevallen recht heeft op een uitzettingsvergoeding die forfaitair bepaald wordt als volgt:
- één jaar huur, wanneer de verhuurder het goed bestemt voor een ander gebruik dan voor handel, of het weder op te bouwen. In dit laatste geval is evenwel geen vergoeding verschuldigd, wanneer het goed moet worden afgebroken of wederopgebouwd wegens ouderdom, wegens overmacht of krachtens bepalingen van wetten of verordeningen;
- twee jaar huur, wanneer de verhuurder of aanverwanten een soortgelijke handel drijft in het onroerend goed;
- drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een schadevergoeding, wanneer de verhuurder, zonder van een gewichtige reden, het voornemen op grond waarvan hij de huurder uit het goed heeft kunnen zetten, niet ten uitvoer brengt binnen zes maanden en gedurende ten minste twee jaar. Deze vergoeding is niet verschuldigd, indien de verhuurder aan het onroerend goed een bestemming geeft, die hem de terugneming mogelijk zou hebben gemaakt zonder vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de vergoeding die hij heeft moeten dragen;
- één jaar van de in de nieuwe huurovereenkomst bepaalde huur, bij afwijzing ten gevolge van het aanbod van een derde die meer biedt en in het gehuurde een andere handel drijft dan de vroegere huurder;
- twee jaar van de in de nieuwe huurovereenkomst bepaalde huur, wanneer die nieuwe huurder in het goed een soortgelijke handel drijft als de afgaande huurder;
- drie jaar huur, eventueel vermeerderd met schadevergoeding, indien de verhuurder of de nieuwe huurder vóór het verstrijken van een termijn van twee jaar, een soortgelijke handel begint, zonder dat hij hiervan aan de uittredende huurder ten tijde van diens uitzetting kennis heeft gegeven. De verhuurder en de derde, nieuwe huurder, zijn hoofdelijk tot die vergoeding gehouden.
De huurder kan zich in de meeste gevallen tot de rechtbank wenden als de vergoeding ontoereikend blijkt. Omgekeerd, ook de verhuurder kan zich wenden tot de rechter, indien de vergoeding klaarblijkelijk overdreven is, bijvoorbeeld gelet op de verlaten of vervallen toestand van de handel op het tijdstip van de terugneming.
Zolang de uitzettingsvergoeding waar de huurder (uiteindelijk) recht op heeft niet is betaald, kan de huurder het goed in gebruik houden totdat de vergoeding geheel betaald is, zonder enige huur verschuldigd te zijn.
Welke soort overeenkomst
De handelshuurovereenkomst wordt best schriftelijk afgesloten. Het huurcontract moet ook weer worden geregistreerd bij de ontvanger der registratierechten binnen 4 maanden na het afsluiten van het huurcontract. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen worden beboet bij het niet naleven van deze verplichting. De huurovereenkomst moet bij notariële akte worden opgesteld wanneer een huurovereenkomst van meer dan 9 jaar is overeengekomen.
Huurprijs en indexering
Driejaarlijks kan de huurder of de verhuurder een herziening van de huurprijs aanvragen bij de vrederechter. In dat geval moet worden aangetoond dat door nieuwe omstandigheden de huurwaarde van het gebouw 15% afwijkt van de huurprijs die vermeld is in de overeenkomst of vastgesteld is bij de laatste herziening.
Het beroep tot herziening is onderworpen aan bepaalde voorwaarden en kan maar worden aangespannen tijdens de laatste drie maanden van de lopende periode van drie jaar.
In tegenstelling tot de private huurovereenkomst kan de huur in het kader van een handelshuurovereenkomst maar worden geïndexeerd als die mogelijkheid expliciet voorzien is in de overeenkomst en maximaal 1 maal per jaar op de vervaldag van het contract.
De indexering moet overeenkomstig de wet gebeuren, in overeenstemming met de gezondheidsindex.
Woninghuurcontracten kunnen met terugwerkende kracht van 3 maanden worden geïndexeerd Bij Handelshuurovereenkomsten is dit 12 maanden vorderen. Na die periode is de indexering verloren voor de eigenaar.
Pop-up of korte handelshuur
Sinds juni 2016 bestaat er wetgeving voor de kortstondige huur van handelspanden.
De duur van het contract mag niet langer dan één jaar zijn. Dit ene jaar maar niet meer kan wel gevuld worden door meerdere huurovereenkomsten. Het contract eindigt op de vooropgestelde datum zonder dat je dus als huurder recht hebt op een hernieuwing.
Als de totale duur toch langer is dan één jaar, dan valt de overeenkomst automatisch onder de klassieke handelshuurwetgeving. Als huurder geldt dan één maand aangetekende opzeg. Die mogelijkheid bestaat niet voor de verhuurder. Onderverhuren of huuroverdracht is niet toegelaten.
Conclusie
In Vlaanderen gelden specifieke regels voor huurovereenkomsten, die variëren afhankelijk van het type eigendom en het doel van de huur. Er zijn drie belangrijke wetten die de regels bepalen: de woninghuurwet, de handelshuurwet en de landpachtwet. Het is essentieel om huurcontracten schriftelijk vast te leggen en te registreren om wettelijke bescherming te garanderen voor zowel verhuurders als huurders. De handelshuurovereenkomst biedt huurders een uitgebreide bescherming, met een minimale duur van 9 jaar en de mogelijkheid tot drie hernieuwingen. Bij opzegging zijn er strikte voorwaarden en mogelijke uitzettingsvergoedingen vastgesteld door de wetgeving. Zowel huurders als verhuurders moeten zich bewust zijn van hun rechten en plichten om geschillen te voorkomen.
Mocht u verdere vragen hebben, aarzel niet en contacteer ons!
Het Acoountancy Kava-Team